Bodenpreise nochmals deutlich gestiegen

Die Dynamik der Entwicklung der Kaufpreise für Agrarland hat 2010 ihren vorläufigen Höhepunkt erreicht. Diese von den am Markt Beteiligten augenscheinlich festgestellte Preisbewegung wird durch die jetzt vorgelegten Daten des Statistischen Bundesamtes bestätigt. Einige Ergebnisse der aus den Statistischen Landes-ämtern zusammengefassten Analyse, wie die nochmals stark gestiegenen Zuwächse der Kaufwerte in den ostdeutschen Bundesländern, überraschen in ihrer Höhe aber selbst Fachleute.

Trotz eines Rückgangs der bundesweit veräußerten Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung (FdlN) 2010 um fast 10.000 Hektar gegenüber 2008 wurden infolge der gestiegenen Preise für 2010 mit rund 1,35 Mrd. ? die bislang höchste Kaufsumme für Verkehrswertverkäufe ausgewiesen (2008 = 1,23 Mrd. ?; 2009 = 1,25 Mrd. ?). Bundesweit wurden 2010 113.866 Hektar Agrarland veräußert, davon in den neuen Ländern 69.092 (60,7 %) und im früheren Bundesgebiet 44.773 Hektar (39,3 %). Im früheren Bundesgebiet wurde damit nach 2007, 2008 und 2009 wieder ein etwas rückläufiger Flächenumsatz ausgewiesen; in den neuen Ländern dagegen der nach 2008 (73.000 Hektar) zweithöchste Veräußerungsumfang zum Verkehrswert. Die durchschnittliche Ertragsmesszahl des veräußerten Agrarlandes lag im früheren Bundesgebiet mit gut 44 etwas höher als in den neuen Ländern mit 41. Sowohl für die alten als auch für die neuen Bundesländer wurde 2010 mit 18.719 ?/ha FdlN (+12,2 % zum Durchschnitt 2000 bis 2009) bzw. mit 7.405 ?/ha (75,1 % zum Durchschnitt 2000 bis 2009) der bislang höchste durchschnittliche Kaufwert ausgewiesen. Bei der Bewertung der durchschnittlichen Werte ist allerdings zu beachten, dass der Zuwachs bei den Kaufwerten in Westdeutschland überwiegend aus zwei Faktoren resultiert, nämlich erstens aus den deutlich gestiegenen Kaufwerten in Schleswig-Holstein (für 2010 plus rund 38 % zu den vorangegangenen 10 Jahren) und in Niedersachsen (plus 20 %) und zweitens aus dem hohen Anteil Niedersachsens an den westdeutschen Agrarlandverkäufen insgesamt (2010 und im langjährigen Schnitt rund ein Drittel). Die in der Fachserie 3 Reihe 2.4 des Statistischen Bundesamtes zusammengefassten Daten zur Entwicklung der Kaufwerte 2010 speisen sich wie in jedem Jahr aus den jeweiligen Daten der Statistischen Landesämter. Die dort aufgeführten Ergebnisse berücksichtigen die Entwicklung der Kaufwerte nach Landkreisen. Obwohl noch nicht alle entsprechenden Daten für 2010 von den Ländern veröffentlicht sind, lässt sich feststellen, dass sich auch innerhalb der Bundesländer die Bodenpreise regional weiter differenzieren und sich unterschiedlich entwickeln. Darauf kann in der vorliegenden Analyse nicht eingegangen werden, die Karte zur Entwicklung der Kaufwerte nach Regionen (S.38) gibt einen Überblick. Nachfolgend eine kurze Bewertung der Preise für Agrarland nach den Regionen Nord, Ost, West und Süden.

In Schleswig-Holstein und Niedersachsen haben sich in den letzten Jahren die Preise für Agrarland im Unterschied zu West- und Süddeutschland nachhaltig verteuert, die stärk-sten Preiszuwächse erfolgten dabei 2009 und 2010. Die ausgewiesenen höheren Kaufwerte werden von einschlägigen Preiserhebungen weiterer Institutionen bestätigt. Die Voraussagen gingen davon aus, dass die starke Nachfrage nach Agrarland gerade in Regionen Norddeutschlands mit intensiver Landwirtschaft den Bedarf an Agrarflächen kaum mehr decken kann. Das trifft insbesondere dort zu, wo Veredlung, Biogas und der Ausbau der Windenergie im Wettbewerb um die Flächen stehen. Mit dem knapper werdenden Pachtland, für welches ebenfalls bei Neuverträgen stark steigende Preise gezahlt werden, erhöht sich gleichzeitig der Druck auf die Kaufwerte für Ackerland. Dies gilt auch in weiteren Regionen mit intensiver Landwirtschaft wie in Nordrhein-Westfalen oder Bayern. Eine langfristige Analyse der Kaufwerte seit 1991 zeigt für Niedersachsen und Schleswig-Holstein eine unterschiedliche Bewegung der Preise für Agrarflächen. Während sich die Kaufwerte in Schleswig-Holstein sukzessive stark nach oben entwickelten und sich von Anfang der 90er-Jahre bis 2010 auf rund 17.000 ? je Hektar mehr als verdoppelten, erhöhten sich die Kaufwerte in Niedersachsen vor allem in den letzten drei Jahren um insgesamt ca. 20 % auf ebenfalls rund 17.000 ?/ha.

Nach den schon stark steigenden ostdeutschen Kaufwerten von 2007 zu 2008 und von 2008 bis 2009 um jeweils rund ein Fünftel haben sich die Preise für Agrarland von 2009 zu 2010 noch stärker erhöht, nämlich um fast ein Fünftel auf im Schnitt rund 7.500 ?/ha. Weiter steigende ostdeutsche Bodenpreise waren zwar vorausgesagt (siehe Heft 4/2010, S. 24/25), die hohen Steigerungsraten für 2010 haben aber doch einige Fachleute überrascht, ebenso wie die Differenzierung der ostdeutschen Kaufwerte zwischen den Bundesländern. So haben sich die Kaufwerte in Brandenburg in den letzten drei Jahren von den mit Abstand bundesweit niedrigstem Niveau 2010 fast verdoppelt und erreichen mit 6.334 ?/ha etwa das Niveau der Kaufwerte in Thüringen (6.350 ?/ha) und Sachsen (6.742 ?/ha), und das trotz deutlich niedrigeren Ertragsmesszahlen. Mit den 2010 er Kaufwerten von im Schnitt 9.187 ?/ha wurden in Mecklenburg-Vorpommern erstmals die in Ostdeutschland höchsten Kaufwerte ausgewiesen und die von Sachsen-Anhalt übertroffen. Grund dafür dürften neben der dort besonders großen Nachfrage nach Agrarland aber auch Verkäufe der BVVG mit großen Flächenlosen und hohen Kaufwerten sein. Entscheidend für die 2010 und in den letzten Jahren überdurchschnittlich gestiegenen Bodenpreis in den ostdeutschen Bundesländern sind nach Meinung vieler Fachleute die seit 2007 geltenden und 2010 novellierten Privatisierungsgrundsätze der BVVG. Dadurch haben sich die von der BVVG geforderten Kaufwerte von den Kaufwerten, die bei Verkäufen zwischen Dritten realisiert werden, weitgehend abgekoppelt. Die Differenzierung und deren Größenordnung zeigen die nebenstehende Grafik und Übersicht. Mit den gestiegenen ostdeutschen Kaufwerten, haben sich die vergleichbaren Bodenpreise zwischen "Ost"- und "West"-Regionen 2010 weiter angeglichen, wobei der Abstand teilweise noch relativ groß ist. Aber auch an dieser Stelle muss darauf hingewiesen werden, dass ein unkommentierter "Preisvergleich" zwischen dem Niveau der durchschnittlichen Preise für Agrarflächen in 0stdeutschland und in Westdeutschland nicht wissenschaftlich vertretbar ist (Siehe dazu auch NL Heft 4/2010).

Die Kaufwerte in den drei Bundesländern Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Hessen entwickelten sich unterschiedlich. In Nordrhein-Westfalen wurde 2010 mit 28.051 ?/ha der seit 1991 bislang höchste durchschnittliche Kaufwert realisiert, er ist zugleich der 2010 bundesweit am höchsten ausgewiesene Bodenpreis. Lediglich für Bayern wurden 1991,1992 und 1995 noch höhere Durchschnittswerte ausgewiesen. Als Gründe für die in Nordrhein-Westfalen gestiegenen Bodenpreise lassen sich in etwa die gleichen nennen, wie oben für Norddeutschland skizziert. Ob diese Preisbewegung in Nordrhein-Westfalen anhält, bleibt abzuwarten. Obwohl für Rheinland-Pfalz von 2009 zu 2010 um 4,2 % steigende Kaufwerte ausgewiesen wurden, zeigt die langfristige Preisreihe hier auch in den letzten Jahren eher stagnierende Bodenpreise. Das Gleiche gilt für Hessen, wo im langfristigen Mittel sogar nachgebende Bodenpreise registriert wurden. In allen drei Ländern sind die Veräußerungsumfänge je Kauffall (zwischen 0,77 und 1,78 ha) sehr niedrig.

In Bayern wurden 2010 um 3,2 Prozent und in Baden-Württemberg um 4,3 Prozent steigende Kaufwerte ausgewiesen, wobei der Zuwachs in Bayern gegenüber den vorangegangenen Jahren seit etwa 2000 deutlicher ausfällt als in Baden-Württemberg. Dabei muss aber beachtet werden, dass sich die Bodenpreise in Bayern von 1996 bis 2005 um rund 4.000 ?/ha verringerten und erst ab 2008 wieder deutlich anstiegen. Die 2010er Preissteigerungen wurden von bayerischen Fachleuten aber vorausgesagt und u. a. mit zunehmenden Wertanlagen in Agrarland sowie einem hohen Flächenbedarf an Ausgleichsflächen begründet.

Fazit und Ausblick:

Mit im Durchschnitt fast 1.000 ?/ha bzw. fast 9 % sind die Kaufwerte 2010 gegenüber dem Vorjahr zum zweiten Mal in Folge deutlich gestiegen. Die größte Preissteigerung mussten dabei wieder die ostdeutschen Landwirte hinnehmen und hier vor allem für Agrarflächen aus der BVVG-Privatisierung. Die BVVG bestimmt dabei maßgeblich das Preisniveau für Acker- und Grünland in Ostdeutschland. In vielen Fällen wird dabei schon vergleichbares westdeutsches Niveau erreicht und in Einzelfällen übertroffen. Die noch ausstehende Privatisierung durch die BVVG erfolgt zu weiter deutlich steigenden Preisen. Der für das 1. Halbjahr 2011 von der BVVG ausgewiesene Durchschnittspreis liegt bei 12.591 ?/ha und damit nochmals 2.173 ?/ha bzw. 20 % über dem durchschnittlichen BVVG-Kaufwert von 2010. Diese Preise dürften sich nachhaltig auf die Verkäufe zwischen Dritten auswirken, womit für 2011 auch wiederum steigende durchschnittliche Preise für ostdeutsches Agrarland ausgewiesen werden. Ein Ende der Preisspirale scheint derzeit nicht in Sicht. In den alten Bundesländern stiegen die Kaufwerte für Agrarland, gemessen am langjährigen Preisniveau, regional ebenfalls überdurchschnittlich an. Für Regionen mit intensiver Landwirtschaft dürfte die Aufwärtsbewegung anhalten, allerdings mit wesentlich geringeren Steigerungsraten als in Ostdeutschland.

Weitere, ausführliche Informationen zu den Kaufwerten 2010 in einzelnen Ländern teilweise bis zu Werten für die Kreise finden Sie in NL-

EXKLUSIV

Bodenmarkt unter

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