Preise mit deutlicher Aufwärtstendenz

Fasst man die Ergebnisse der Landwirtschaftszählung 2010 zusammen, dann kann man zweierlei feststellen:

Die Pachtpreise steigen generell und nicht nur regional deutlich an, was sich auch auf die Kaufwerte auswirkt. Offensichtlich hält diese Tendenz auch an. Verträge mit hohen und zum Teil auch sehr hohen Pachtpreisen werden vor allem in Veredlungsregionen und bei hoher Biogasdichte abgeschlossen. Nahezu zu Preisexplosionen kann es kommen, wenn hohe Konzentrationen in der Veredlung auf großen Rohstoffbedarf von Biogasanlagen stoßen.

Anzumerken ist allerdings auch, dass die Pachtpreise in Deutschland wir können das für die Kreisdurchschnitte analysieren sehr unterschiedlich sind (Tabelle S. 26 und Karte S. 27). Der deutsche Rekordwert eines Kreisdurchschnittes bei den Pachtwerten wurde bei der LZ 2010 mit 612 ?/ha LF in Viersen, Nordrhein-Westfalen, einem Kreis mit hoher Veredlungskonzentration, ermittelt. Der erste Platz in Rheinland Pfalz hängt vor allem mit Weinbau und Sonderkulturen zusammen: Bad Dürkheim mit 573 €/ha. Der hohe Kreisdurchschnitt von 541 ?/ha beim niedersächsischen Spitzenreiter Cloppenburg ist wiederum auf die hohe Veredlungskonzen- tration zurückzuführen. Die kreisfreien Städte haben wir bei dieser Analyse ausgenommen, weil hier die besonderen, preistreibenden Faktoren die Werte für die landwirtschaftliche Nutzung verfälschen. Andererseits gibt es eine ganze Reihe Kreise mit extrem niedrigen Durchschnittspachtpreisen. Diese finden sich vor allem, aber nicht nur in Ostdeutschland. In der Regel hängen die niedrigen Preise auch mit der natürlichen Benachteiligung der Standorte zusammen. Die niedrigsten Pachtpreise Deutschlands werden in der "Sandbüchse" des Kreises Spree-Neiße mit durchschnittlich 53 €/ha verzeichnet. In Sachsen werden im Erzgebirgskreis mit seinen Höhenlagen und Verwitterungsböden mit 64 €/ha die niedrigsten Pachtpreise gezahlt. Das sind ein Zehntel der Höchstwerte! Es folgen bei den Negativwerten aber auch Kreise in den alten Bundesländern wie St. Wendel im Saarland oder Birkenfeld in Rheinland-Pfalz und Siegen-Wittgenstein in Nordrein-Westfalen. Gerade in Nordrhein-Westfalen ist die Spanne von 86 bis 612 € je Hektar extrem groß. Auch in Rheinland-Pfalz gibt es zwischen Birkenfeld und Bad Dürkheim einen extremen Unterschied (Rebland wird im Durchschnitt des Landes mit 857 €/ha Pacht bezahlt). Die ausgeglichensten Werte verzeichnen die Kreise in Schleswig-Holstein. 358 €/ha beim Spitzenreiter Ostholstein liegen nur 34% vom niedrigsten Kreiswert in Segeberg entfernt. Im nördlichsten Land wird im Landesdurchschnitt mit 207 €/ha auch die höchste Pacht für Grünland gezahlt. Natürlich liegt eine Ursache der ausgeglichenen Preise auch in dem relativ einheitlichen Naturraum.

Auch wenn die Unterschiede zwischen den Kreisen eines Landes besonders hoch sind, bleiben doch auch die Unterschiede zwischen dem alten Bundesgebiet und den ostdeutschen Ländern sehr deutlich. Im Vergleich zu den Kaufwerten haben sich die Pachtpreise allerdings schon stärker angenähert. 1999 betrug der durchschnittliche Pachtpreise über alle ostdeutschen Länder 98 €/ha, 2010 bereits 141 €/ha. Das sind 44% mehr. Im Westen waren das 1999 durchschnittlich 222 und 2010 253 €/ha, das heißt +14%. Der Ost-Wert für 1999 lag bei 44% des WestWertes, für 2010 waren es "schon" 56%. Wie bei den Kaufwerten ist in Ostdeutschland die BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH bei den Preisen Vorreiter. 2010 betrugen die Preise der BVVG mit durchschnittlich 205 €/ha für Bestandspachten 145% der in der LZ 2010 nachgewiesenen Durchschnittspreise. Die Steigerung von 1999 (90 €/ha) auf 2010 (205 €/ha) betrug 228% (eine ausführliche Analyse finden Sie im Beitrag von W. Müller und A. Kittler in Bodenmarkt 5).

Zwischen 2007 und 2010 hat es in allen deutschen Ländern einen Anstieg der durchschnittlichen Pachtpreise für Ackerland zwischen 3,1% im Saarland und 22,1% in Brandenburg gegeben (Karte). Die höheren Werte werden dabei in Ostdeutschland erreicht, wo der Anstieg bis auf Thüringen zweistellig ist. Die Pachtpreise der BVVG steigen in diesem Zeitraum um sogar mehr als 60%. Mit +16% erreicht auch Schleswig-Holstein einen Wert in dieser Größenordnung. Auffällig ist die Einheitlichkeit dieser Durchschnittsentwicklung. Sie deutet auf eine stabile Tendenz der Pachtpreissteigerung mit unterschiedlichen Geschwindigkeiten in Ost und West hin. Bei den in der linken Karte einbezogenen "Bestandspachten" handelt es sich um die Pachtwerte zu allen gepachteten Ackerflächen. Da deutschlandweit nur rund 6% von den Pachtflächen in den letzten zwei Jahren neu verpachtet wurden oder der Pachtpreis vertraglich verändert wurde ("Neupachten"), gibt die Entwicklung der Bestandspachten nur einen abgeschwächten Eindruck von aktueller Entwicklungsgeschwindigkeit und -dynamik. Der Anteil der neu verpachteten Fläche an der Pachtfläche insgesamt betrug 2010 in Brandenburg 10,4% und in Mecklenburg-Vorpommern 10,2%. Niedersachsen mit 5,5%, Bayern mit 4,5% und Nordrhein-Westfalen mit 4,3% erreichen mittlere und Hessen und Rheinland-Pfalz mit 2,4% sowie das Saarland mit 1,3% niedrige Werte (siehe Bodenmarkt 5, S. 43). Das weist bereits auf eine unterschiedliche Dynamik am Pachtmarkt hin. Kombinieren wir diesen Anteil dann noch mit den Veränderungen bei den Neupachtpreisen (kleine Karte rechts) zwischen 2007 und 2010, dann bekommen wir ein Bild von den Veränderungen der letzten Jahre. Auch wenn die Aussagekraft der Neupachtwerte aufgrund der stichprobenartigen Erfassung und der durch die Statistischen Landesämter gesetzten Vorsichtszeichen eingeschränkt ist, so weisen sie doch in die richtige Richtung: Abgesehen vom Extremfall Saarland hat Nordrhein-Westfalen mit 40,6% Steigerung der Neupachtpreise das höchste Preiswachstum. Hier wirkt vor allem das Zusammentreffen von Konzentration der tierischen Veredlung und Milchproduktion mit dem Flächenbedarf von Biogasanlagen sowie die Flächenbeanspruchung durch Deutschlands größten Ballungsraum. All diese Faktoren sind stabil bzw. zunehmend, was auf eine langfristige Tendenz hinweist. Nordrhein-Westfalen wird gefolgt von Schleswig-Holstein mit + 34,9% und Sachsen-Anhalt mit + 32,6%. Das bedeutet, besonders in Ländern mit einer intensiven Landwirtschaft und ertragreichen Böden wachsen die Pachtpreise besonders schnell. Nur in Rheinland-Pfalz gibt es, bei noch steigendem Preis für Bestandspachten, einen Rückgang bei den Neupachten. Das mag auch damit zusammenhängen, dass in dieser Auswertung nur die Ackerpacht und nicht die der sonstigen LF (Rebflächen etc.) berücksichtigt ist. In Ostdeutschland hat die BVVG mit einer Steigerung um 46% einen hohen Anteil an der Steigerung. In Sachsen beträgt dieser Anstieg 60%, in Brandenburg 56% und in Sachsen-Anhalt 52%. Die zum Redaktionsschluss bekannten Werte für 2011 (31.10.) zeigen, dass diese Tendenz anhält. Bemerkenswert ist, dass mit neun der Flächenländer die weitaus größte Zahl bei den Neupachten zwischen 2007 und 2010 einen Anstieg von mehr als 20% haben. Dass diese Entwicklungsgeschwindigkeit auch in den nächsten Jahren anhält, ist möglich, aber keinesfalls sicher. Die weitere Entwicklung hängt von zahlreichen Faktoren ab. Dazu gehört vor allem die Konjunktur der Landwirtschaft und die Flächenkonkurrenz durch die Bioenergie.

Im Westen Deutschlands gibt es langfristig ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen Pacht- und Eigenland, wobei der Anteil des Pachtlandes von 1999 bis 2010 von 50 auf 53% zugenommen hat. In Ostdeutschland hält der Rückgang der Pachtquote (Anteil der gepachteten LF an der LF insgesamt) dagegen weiter an. 1999 betrug sie noch 90%, 2010 nur noch 74% eine Korrektur der historischen Eigentumsverhältnisse aus DDR-Zeiten, wo die direkte Verbindung von Eigentümer und Bewirtschafter zum größten Teil nicht mehr vorhanden war. Das führt neben den umfangreichen Verkäufen von ehemals volkseigenem Land durch die BVVG auch zu vielen Verkäufen durch private Bodeneigentümer überwiegend an die derzeitigen Nutzer aber auch an andere Bewerber. Derzeit ist allerdings bei hohen und steigende Preisen eine Tendenz zur Beibehaltung der Pachtverhältnisse und Rückgang der Käufe. Einen wesentlichen Einfluss auf die Entwicklung der Pachtquote hat in Ostdeutschland allerdings die Privatisierung durch die BVVG und deren Tempo. Durch die große Abnahme des Pachtflächenanteils in den ostdeutschen Betrieben, ist die gesamtdeutsche Pachtquote von 63% auf 60% gesunken.

Die hier am Beispiel von Durchschnittswerten getroffenen Aussagen haben natürlich ihre Schwierigkeiten. Zum einen können so die verschiedenen Einflussfaktoren, besonders die konkreten Faktoren vor Ort und ihre Variationen im Zeitablauf nicht bewertet werden. Es muss sich immer um nur grobe Verallgemeinerungen handeln. Die deutlich erkennbaren Tendenzen haben vielleicht auch zu mancher Feststellung geführt, die einer gründlichen Überprüfung nicht standhalten. Umso mehr stehen diese Ausführungen und die in

Bodenmarkt 5 zur Diskussion.

Wir wollen auch mit Ihnen am 24. Januar 2011 auf der Grünen Woche Fragen, Probleme und Entwicklungen des Pachtmarktes diskutieren. Kommen Sie zum 9. NL-Bodenforum nach Berlin! (bö) NL